האם ואיך משפיע המצב בארץ על המשכנתאות שלנו?
שוק הדיור בישראל הפך אטרקטיבי מאוד בשנים האחרונות. עלייה חדה במחירי הדירות החלה כבר מהמחצית השנייה לעשור הראשון של שנות האלפיים, ובאה לידי ביטוי בזינוק של עשרות עד מאות אחוזים בערכם של נכסים. לדוגמה, באזורים רבים, בהם דירה שמחירה לפני שנת 2007 היה 650,000 שקל, נמכרה תוך כשלוש-ארבע שנים בכמיליון שקלים ואף יותר. האצה זו המשיכה גם לאחר מכן והיא נמשכה גם בשנה החולפת. כתוצאה מכך, הלך וגדל בהדרגה מספר רוכשי הדירות, המעוניינים לרכוש דירה להשקעה, וכך נוצר מצב שבו ישנו עודף ביקוש לדירות והיצע דירות הולך וקטן. למצב זה השפעה רבה על מחירי הדירות, שהרי מחסור חמור בדירות גרם למחירי הנדל"ן להרקיע שחקים. התוצאה היא שההשפעה על שוק המשכנתאות בישראל הייתה חסרת תקדים, כאשר נרשמו ביקושי שיא למשכנתאות בחודשים האחרונים. למידע נוסף כנסו לאתר של צחי גרוסמן.
הליך בירוקרטי ארוך בהפשרת קרקעות לבנייה ומתן היתרי בנייה לאחר תקופה ממושכת גרם לאי עמידה בקצב בנייה ההולם את היקפי הביקוש
השפעה על שוק השכירויות היא דומה, שכן משקי בית רבים שאינם מסוגלים לרכוש דירה, נאלצו לפנות לדיור המוצע להשכרה וכתוצאה מכך, נוצרה עלייה של עשרות אחוזים במחירי שכר הדירה. עלייה זו עוררה עליית ביקושים בקרב משקיעים, המעוניינים לרכוש, לעיתים, יותר מאשר דירה אחת להשקעה וכך להגדיל את תשואתם על-ידי קבלת שכר דירה גבוה יותר.
ריבית נמוכה באופן חסר תקדים יצרה נהירה אל הבנקים למשכנתאות
מספר גורמים הביאו לכך, שהריבית הנהוגה כיום בישראל, היא מהנמוכות שהיו בארץ מאז ומעולם. בין הסיבות לכך, נמנה חשש ממצב של האטה במשק – מצב שבו השקעות רבות יהפכו ללא כדאיות עבור משקיעים. הריבית הנמוכה במשק נועדה לעודד משקיעים לקחת הלוואות בריביות נמוכות ולהשקיע כספם במגוון רחב של ענפים. ענפים אלה אינם זמינים עבור רוב הציבור, שהיה רגיל בעבר לסגור כסף בפיקדונות וחסכונות בבנק. למשל, אם בעבר, בהשקעה בתוכנית חיסכון ארוכת טווח בבנק ניתן היה לקבל ריבית המבטיחה רווח משמעותי במהלך תקופה, הרי שהיום הריבית על פיקדונות ארוכי טווח בבנק היא אפסית. לכן משקיעים רבים פנו בעצם להשקעה בענף הנדל"ן.
הריבית הנמוכה נועדה, בין היתר, להקל על רוכשי דירות בכך שמחירי המשכנתא יוזלו
הורדת הריבית בשנים האחרונות באה, בין היתר, לסייע לזוגות צעירים, המעוניינים לרכוש דירה משלהם. כאשר הריביות נמוכות וניתן לקחת משכנתא זולה יותר, הסכום הכולל שיוחזר לבנק, בסופו של דבר, יקטן מאוד, וכך ייווצר מצב שבו מחיר הדירה שישולם בסופו של דבר לאחר תשלום המשכנתא יהיה נמוך יותר, לעיתים גם בכמה מאות אלפי שקלים בהשוואה לנים בהן הריבית הייתה גבוהה יותר. בסופו של דבר, זה תרם לעידוד אוכלוסיות רבות לרכוש דירה עם משכנתא. כך, למשל, אם בעבר היינו מחזירים לבנק עבור כל מיליון שקל משכנתא עוד כמיליון שקל על ריביות (בחישוב של משכנתא ל- 30 שנה בריבית שנתית 5.5%), כיום נוכל להחזיר עבור אותה משכנתא לאותו מספר שנים כחצי מיליון שקל בלבד.
כיצד משפיע המצב על מי שיש לו כבר משכנתא?
בנוסף על הכדאיות שבנטילת משכנתא מהבנק, הריביות הנהוגות כיום במשכנתאות הן כה נמוכות, עד-כדי שמי שלקח מהבנק משכנתא, אפילו רק לפני שנה, קיימת סבירות גבוהה, שאם ימחזר את המשכנתא היום, יוכל לחסוך עשרות-אלפי שקלים בסך החזרי המשכנתא שנותרו לו, אודות לירידת הריבית הנוספת, שחלה גם בשנה האחרונה. על-מנת לבדוק כדאיות זו, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות מומחה, שהוא כלכלן ניטרלי ואינו מייצג מוסד בנקאי כלשהו.